Nieuws

Veel ouderen (44%) hebben zich nog niet georiënteerd op het vinden van een ander huis waar ze comfortabel langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Van hen die zich daar al wel (enigszins) in verdiepten, zegt ruim 4 op de 5 (81,3%) dat er weinig geschikte woningen voor ouderen in hun gemeente voorhanden zijn. Hierdoor verwachten ze te zijner tijd (enorm) moeilijk een geschikte woning te zullen vinden. Ook houden ze de gemeenten (69,9%) en/of woningcorporaties (55,6%) verantwoordelijk voor de beschikbaarheid van dit type woningen. Zo blijkt uit grootschalig onderzoek van de stichting Zilver Wonen onder ruim 3.800 personen in de leeftijd van 60 tot 80 jaar.

Al steken gemeenten en woningcorporaties er met kop een schouders bovenuit, men acht ook andere instellingen of bedrijven verantwoordelijk. 1 op de 5 ouderen (20,1%) vindt dat de overheid de beschikbaarheid van passende woningen zou moeten faciliteren of stimuleren. 1 op de 10 (11,6%) ziet het meer als een taak van de provincie en 15% is van mening dat er een rol is weggelegd voor private bouwondernemingen en/of projectontwikkelaars.

100.000 seniorenwoningen tekort in 2019

“Er is een groot tekort aan seniorenwoningen, momenteel ongeveer 80.000, en daar komen indien het huidig beleid ongewijzigd blijft, elk jaar nog zo’n 20.000 woningen bij. Het tekort loopt dus alsmaar op, terwijl we in alle gemeenten, vooral in die op het platteland, juist een actief beleid zouden willen zien”, aldus Coen Staal, voorzitter van de stichting Zilver Wonen.

“Er moet dus echt iets gebeuren. Er zijn in Nederland zo’n 3 miljoen 65-plussers. We horen ook van gemeenten zelf dat ze een schrijnend tekort hebben aan seniorenwoningen. Hierdoor blijven ouderen te lang wonen in een niet aange-paste woning. Voor de kosten van het aanpassen van die woningen willen gemeenten of woningcorporaties veelal niet opdraaien. Toch houdt een derde van de huurders (32,3%) de woningcorporatie hiervoor verantwoordelijk en vindt 1 op de 5 dat zij ook de kosten ervan voor hun rekening zouden moeten nemen. Het grootste deel (40,8%) is echter van mening dat de gemeente moet bijspringen (bijvoorbeeld via de Wmo)."

(bron: Stichting Zilver Wonen)

De verplichting voor kantoorgebouwen om minimaal energielabel C te hebben nadert. Hoe is deze nieuwe verplichting vormgegeven en hoe kan hiermee rekening worden gehouden bij het afsluiten van nieuwe huurovereenkomsten?

Het besluit tot wijziging van het Bouwbesluit 2012 is op 2 november 2018 gepubliceerd in het Staatsblad. Deze wijziging brengt teweeg dat ieder kantoor dat groter is dan 100 m2 per 1 januari 2023 minimaal energielabel C moet hebben. Als een kantoor niet minimaal energielabel C heeft, dan zal het per 1 januari 2023 het niet meer zijn toegestaan om dat pand als kantoor te gebruiken.

De verduurzaming van vastgoed wordt niet alleen door de politiek gestimuleerd, ook verschillende banken zetten hierop in. Verschillende banken zoals Rabobank, ING en ABN Amro verstrekken enkel nog nieuwe financieringen voor commercieel vastgoed als zij beschikken over ten minste energielabel C. Bovendien verstrekken deze banken tot honderd procent financiering voor projecten ter verduurzaming van commercieel vastgoed.

Naar aanleiding van het Energieakkoord voor duurzame groei van 6 september 2013 is er een intensiveringspakket samengesteld. In dit intensiveringspakket zijn maatregelen opgenomen om het doel van honderd petajoule finale energiebesparing per 2020 binnen bereik te brengen. De C-labelverplichting voor kantoren is onderdeel van deze maatregelen en zal naar verwachting acht petajoule energiebesparing per jaar opleveren. Dit is echter slechts een tussenstap naar verdere energiebesparing. De verwachting is dat per 2030 alle kantoorgebouwen moeten beschikken over energielabel A.

Uitzonderingen

De nieuwe regeling kent ook een aantal uitzonderingen op de C-labelverplichting. Zo geldt de verplichting niet als de kantoorruimte slechts wordt gebruikt als nevenfunctie (inhoudende dat minder dan de helft van het totale gebruiksoppervlak als kantoorruimte wordt gebruikt), het gaat om een rijks-, provinciaal of gemeentelijk monument, of als het een pand betreft dat binnen twee jaar wordt gesloopt, getransformeerd of onteigend.

Energiebesparende maatregelen

De maatregelen die moeten worden getroffen om te voldoen aan de C-labelverplichting, zullen verschillen per kantoorpand. Om dat te beoordelen is specifieke informatie nodig. Hiervoor kan een maatwerkadvies worden gevraagd van een erkende energieadviseur. Kantoorpanden met een energielabel D, E of F kunnen vaak zonder bouwkundige ingrepen aangepast worden om label C te halen. Aanpassingen aan de installaties, zoals het vervangen van de verlichting, kan al voldoende zijn. Voor panden met label G zijn doorgaans wel ingrijpendere aanpassingen nodig, zoals het isoleren van de beganegrondvloer, het isoleren van de gevel en het dak, of het plaatsen van HR++ glas.

Financiële regelingen

In aanloop naar 1 januari 2023 hebben eigenaren van kantoorpanden nog de mogelijkheid om voor financiering te zorgen en de label C-verplichting zo veel mogelijk in te passen in natuurlijke onderhoudsmomenten. Voor het grootste deel van de gevallen zal het gaan om investeringen die zichzelf terugverdienen door besparing op energiekosten. Vandaar dat de Rijksoverheid ervoor heeft gekozen om hiervoor geen specifieke financieringsregeling aan te bieden.

Er zijn echter wel andere, reeds bestaande, financiële regelingen die een steuntje in de rug kunnen geven. De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland ondersteunt het nemen van energiebesparende maatregelen met financiële regelingen. Voor het inwinnen van het energieprestatieadvies (EPA) kan subsidie worden verkregen. Daarnaast kunnen via de Energie-investeringsaftrek (EIA) fiscale voordelen worden behaald als een bedrijf investeert in energiezuinige technieken en duurzame energie, zoals het plaatsen van een warmtepomp voor het verwarmen van het bedrijfsgebouw.

Ook kan, voor de aankoop van zonneboilers, warmtepompen, biomassaketels en pelletkachels, een beroep worden gedaan op de investeringssubsidie duurzame energie (Isde). Op deze wijze wil de Rijksoverheid bedrijven stimuleren om minder gas te gebruiken en meer te investeren in duurzame warmte, zodat de kooldioxide-uitstoot verder terug kan worden gedrongen. Het totale subsidiebudget onder de Isde-regeling is voor 2018 vastgesteld op honderd miljoen euro en is beschikbaar voor zowel zakelijke gebruikers als particulieren.

Tot slot kan een subsidie worden aangevraagd op grond van het Besluit Stimulering Duurzame Energieproductie (SDE+). Onder de SDE+ kan voor verschillende categorieën energieproductie subsidie worden verkregen, namelijk voor biomassa, geothermie, water, wind en zon. De SDE+ compenseert het verschil tussen de kostprijs van de productie van energie met een hernieuwbare energiebron en de marktprijs van de geproduceerde energie, ook wel de onrendabele top genoemd. Er zijn voor de SDE+ twee subsidieronden per jaar met een beschikbaar budget van zes miljard euro per ronde.

Huurovereenkomsten

In veel gevallen zal sprake zijn van kantoorgebouwen die verhuurd zijn c.q. worden aan een of meerdere huurders. Wil men ten minste voldoen aan de C-labelverplichting, dan zullen bij ‘verouderde’ kantoorgebouwen dus tijdig maatregelen getroffen moeten worden. Als sprake is van zittende huurders, verdient ook dat aspect aandacht (naast eventuele subsidieaanvragen).

Voor wat betreft (langlopende) bestaande huurcontracten, zal men moeten terugvallen op de afspraken die gemaakt zijn ten aanzien van (verhuurders)onderhoudsverplichtingen. Indien al het groot onderhoud bij de huurder is gelegd, zullen ook huurders zich moeten opmaken voor de toekomst. Bij een zogeheten triple net huurovereenkomst komen partijen immers overeen dat de kosten die bij een reguliere huurovereenkomst voor rekening en risico van verhuurder komen, in dit geval voor rekening en risico van huurder komen. Het gaat daarbij niet alleen om kosten voor groot onderhoud en vernieuwing, ook komen dan eigenaarslasten en verzekeringskosten veelal voor de huurder.

Daarnaast geeft artikel 7:220 lid 1 BW ook een regeling voor dringende reparaties, althans alle werkzaamheden die dringend zijn. Het moet gaan om werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. Op grond van deze wettelijke bepaling rust een gedoogplicht op een huurder. De huurder zal bepaalde werkzaamheden moeten gedogen, ook al vormen deze een tijdelijk inbreuk op zijn (rustig) huurgenot. Dit artikel is overigens van regelend recht, zodat afwijkingen mogelijk zijn.

Heldere afspraken

Voor nieuw te sluiten (langlopende) huurcontracten is de boodschap van dit artikel dat partijen reeds bij aanvang heldere afspraken zouden moeten maken over noodzakelijke toekomstige werkzaamheden van verhuurder en hoe daarmee om te gaan. Ook als men opteert voor een triple net huurovereenkomst. Het is dan van belang dat de huurder goed op zijn vizier heeft wat het C-label inhoudt.

Los van het feit dat een huurder in beginsel ook belang heeft bij een energiezuinig gebouw (en een prettige werkomgeving), is het van belang om duidelijk vast te leggen welke gevolgen de overgang naar een C-label zal hebben. Het begint met simpele vragen als: wie is waarvoor verantwoordelijk. Ook helpt het als de eigenaar (of huurder) al inzichtelijk zou kunnen maken welke maatregelen noodzakelijk zijn om tot een C-label te komen. Dan wordt ook duidelijk welke impact de werkzaamheden kunnen hebben en hoe gezorgd kan worden dat de huurders daarvan zo min mogelijk last ondervinden.

De uitkomst heeft mogelijk ook tot gevolg dat nieuwe afspraken gemaakt dienen te worden over de servicekosten en/of de huurprijs. Om die reden is het aan te bevelen een specifieke bijzondere bepaling op te nemen in de huurovereenkomst en niet terug te vallen op een of meer van de algemene bepalingen en de discussie hierover uit te stellen.

Over de auteurs:

Cornélie Arnouts, Marleen Spek en Jan Jakob Peelen zijn werkzaam bij het Amsterdamse advocatenkantoor Dentons Boekel.

Deze analyse verscheen in Vastgoedmarkt van november 2018.

Met het huidige woningtekort is de koopstarter het kind van de rekening. Als er te weinig woningen zijn, impliceert dat degene die nog geen woning heeft, het risico loopt om aan de kant te blijven staan. Bovendien leidt een woningtekort tot extra prijsstijgingen waardoor een koopstarter met gemiddeld genomen een beperkt inkomen uit de markt geprijsd dreigt te worden.

Er is terecht al veel over geschreven. Jongeren willen zelfstandig wonen en zich een positie verwerven in de maatschappij. Welke oplossingen kunnen er geboden worden? Meer nieuwbouw is uiteraard het beste, maar ja dat vergt veel tijd. Op de Nederlandse woningmarkt werkt het mechanisme om het aanbod in overeenstemming te brengen met de vraag, niet voor het eerst, erg traag. Langdurige procedures en een tekort aan bouwcapaciteit zijn hiervan de oorzaak. Subsidiëring van de koopstarters heeft als nadeel dat het tot verdere prijsstijging leidt. Er is helaas geen tovermiddel.

Afremming

Wie schetst de verbazing dat in deze situatie het Financieel Stabiliteitscomité (FSC) in zijn laatste advies van begin november wil gaan onderzoeken of de ‘loan-to-value (LTV) en de ‘loan-to-income’ (LTI) niet aangescherpt zouden moeten worden. Het FSC maakt zich zorgen over de oververhitting van de koopmarkt en beschouwt de aanhoudende prijsstijgingen als een risico voor de woningmarkt en de economie in het algemeen. Een afremming van de prijsstijging is nodig.

Daarbij constateert het FSC dat de LTV meebeweegt met de stijging van de koopprijzen en daardoor geen remmende werking heeft. Bij een stijgend netto-inkomen zoals voor 2019 wordt verwacht, biedt de LTI juist extra mogelijkheden om te lenen. Op basis hiervan beschouwt het FSC de huidige systematiek van de LTI als procyclisch. De impliciete consequentie van dit advies is dus dat de koopstarter met een stijgend inkomen minder hypotheek zou mogen krijgen. Het is daarbij niet voor het eerste dat het FSC voor aanscherping van de LTV en LTI pleit.

Achter het net vissen

Er zou begrip voor de redenering van het FSC kunnen zijn als de koopstarter de oorzaak zou zijn van de oververhitting van de woningmarkt. Het FSC maakt in zijn advies echter geen analyse van het functioneren van de woningmarkt op grond waarvan die conclusie getrokken zou kunnen worden. Het is ook zeer de vraag of de koopstarter de oorzaak van het probleem is.

Voor de meest oververhitte woningmarkten is juist kenmerkend dat veel koopstarters achter het net vissen. Anderen overbieden de koopstarter. En het is bekend van wie de koopstarter het vaak verliest. Dat zijn particuliere beleggers die koopwoningen voor buy-to-let verwerven, het zijn expats en doorstromers. Zij bepalen met meer koopkracht, zonder erg belemmerd te worden door LTV of LTI, in belangrijke mate de hoogte van de prijs. Geen woord in het advies van het FSC hierover.

Meer evenwicht

Jongeren die nu op de woningmarkt hun weg zoeken komen meer dan hen lief is, terecht in een dure huurwoning. Dit vloeit ook voort uit het feit dat de samenstelling van de woningvoorraad meer evenwichtig dient te worden. Niet alleen koopwoningen en corporatiewoningen, maar ook beleggers woningen en particuliere huurwoningen zijn gewenst voor een goed functionerende woningmarkt.

Het is echter niet nodig en maatschappelijk ongewenst om het jongeren extra moeilijk te maken door de hypotheeknormen nog eens aan te scherpen.